Diritto di locazione

Rischia di perdere l'appartamento? Il canone non arriva? Interveniamo — per entrambe le parti.

Nel diritto di locazione sono in gioco esistenze. Per l'inquilino, minacciato dalla disdetta del contratto (Kündigung). E per il locatore, che da mesi non vede un euro. Rappresentiamo entrambe le parti — e proprio per questo sappiamo esattamente come ragiona e come argomenta la controparte.

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• Avvocato specialista in diritto di locazione e di proprietà condominiale (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) nello studio
• Oltre 32 anni di esperienza nel diritto di locazione e condominiale
• Inquilini e locatori — con coerenza e onestà

I nostri ambiti principali nel diritto di locazione

Il diritto di locazione è un campo vastissimo. Noi ci concentriamo sui casi in cui l'assistenza di un avvocato fa la differenza decisiva — perché corrono dei termini, perché la posta in gioco è alta o perché la controparte ha già incaricato un avvocato.

Una premessa onesta: per questioni relative al conguaglio delle spese accessorie (Betriebskostenabrechnung), alla verifica delle spese condominiali o all'aumento del canone (Mieterhöhung) nel corso del rapporto di locazione, le associazioni di tutela degli inquilini (Mieterschutzverein) sono spesso il primo interlocutore migliore e più economico. Noi ci occupiamo dei casi in cui è in gioco l'appartamento stesso — la sua conservazione, la sua perdita o il suo recupero.

Per gli inquilini

Disdetta per uso proprio — non tutte sono legittime

Lei abita da anni nel Suo appartamento. Poi arriva la lettera: il Suo locatore recede dal contratto per uso proprio, con la cosiddetta disdetta per uso proprio (Eigenbedarfskündigung). Sostiene di aver bisogno dell'appartamento per sé, per i figli, per i genitori. Per molti inquilini questa lettera suona come una sentenza contro cui non si può fare nulla. Non è affatto così.

Perché il locatore non deve soltanto affermare l'uso proprio, ma anche provarlo!

Uso proprio simulato. Il locatore dichiara di aver bisogno dell'appartamento, ma in realtà vuole riaffittarlo a un canone più alto o liberarsi di un inquilino sgradito. Si tratta di una frode ai danni dell'inquilino, che rende la disdetta inefficace. Di regola i tribunali esaminano con grande attenzione se il bisogno di uso proprio sussista davvero o sia soltanto un pretesto. La prova viene di norma fornita interrogando in giudizio, come testimone, la persona che dovrebbe trasferirsi nell'appartamento. E se dopo il Suo trasloco il locatore non utilizza l'appartamento nel modo dichiarato, Lei ha diritto al risarcimento del danno.

Sono stati considerati i motivi di gravità? Anche in presenza di un uso proprio legittimo, l'inquilino può opporsi alla disdetta se il trasloco costituirebbe un sacrificio inaccettabile: età avanzata, malattia grave o lunga durata del rapporto di locazione.

Vizi di forma. La disdetta deve motivare l'uso proprio in modo concreto — quale persona, perché proprio questo appartamento, a partire da quando. Motivazioni generiche come "mi serve l'appartamento per familiari" non sono sufficienti.

Il termine di preavviso. Dipende dalla durata del rapporto di locazione: 3 mesi (fino a 5 anni), 6 mesi (5–8 anni), 9 mesi (oltre 8 anni).

Cosa dovrebbe fare: non accetti la disdetta senza prima farla verificare. Il termine per l'opposizione è di regola di due mesi prima della scadenza del termine di preavviso (§ 574b BGB — il codice civile tedesco). Verifichiamo se la disdetta è legittima, se sussistono motivi di gravità e se un'opposizione ha prospettive di successo.

Importante: non reagisca in modo affrettato alla disdetta per uso proprio!

Azione di sfratto — Lei ha più tempo di quanto pensi

Il Suo locatore ha disdetto il contratto, Lei non ha lasciato l'appartamento e adesso nella cassetta della posta c'è un'azione di sfratto (Räumungsklage). Sembra definitiva — ma non lo è. L'azione di sfratto è un procedimento giudiziario nel quale Lei può e deve difendersi. Il locatore deve infatti provare i motivi della disdetta — e Lei può spiegare perché tali motivi non sussistono. A quel punto il tribunale deve assumere le prove.

Importante: è opportuno disporre di un'assicurazione di tutela legale (Rechtsschutzversicherung) che copra il considerevole rischio di costi di un'azione di sfratto.

Ciò che molti inquilini non sanno:

• Anche dopo una sentenza di sfratto, il tribunale può concederLe un termine per il rilascio — di regola da 1 a 6 mesi. Va però richiesto e adeguatamente motivato.
• Se la disdetta alla base dell'azione era inefficace (vizi di forma, uso proprio infondato, motivi di gravità non considerati), l'azione di sfratto viene respinta. In tal caso Lei rimane nell'appartamento. Il locatore può tuttavia pronunciare una nuova disdetta, correggendo gli errori della prima.
• In caso di risoluzione senza preavviso per morosità, Lei può rendere inefficace la risoluzione saldando gli arretrati entro due mesi (pagamento entro il termine di grazia, la cosiddetta Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — ma soltanto una volta nell'arco di due anni.

Reagisca immediatamente. Con la notifica dell'azione di sfratto decorre un termine di due settimane per la comparsa di risposta. Questo termine non va assolutamente lasciato scadere! Ci chiami prima di rispondere da solo.

Cauzione non restituita — i Suoi soldi, il Suo diritto

Il rapporto di locazione è terminato, l'appartamento è stato riconsegnato, ma il Suo locatore non restituisce il deposito cauzionale (Mietkaution). A volte vengono addotti danni inesistenti. A volte si fa riferimento a spese accessorie ancora aperte, che avrebbero dovuto essere conteggiate da tempo. A volte, semplicemente, non succede nulla.

La situazione giuridica è chiara:

Dopo la fine del rapporto di locazione il locatore dispone di un congruo periodo di valutazione per verificare eventuali contropretese legittime — di regola 3–6 mesi. Dopodiché deve restituire la cauzione con gli interessi. Una trattenuta è ammessa solo se esistono effettivamente crediti fondati: danni provati che eccedono la normale usura, conguagli di spese accessorie ancora dovuti o canoni non pagati.

Cosa facciamo noi: facciamo valere il Suo diritto alla restituzione della cauzione — in via stragiudiziale con diffida e assegnazione di un termine e, se il locatore non reagisce, in via giudiziale. In molti casi basta già la lettera dell'avvocato per ottenere il pagamento.

Per i locatori

L'inquilino non paga — cosa fare adesso?

I canoni non incassati non sono soltanto una seccatura per il locatore — possono minacciarne l'esistenza economica, quando le rate del mutuo sull'immobile continuano a correre. La legge tutela fortemente gli inquilini, ma non lascia i locatori senza protezione. Il percorso è però molto formalistico, e gli errori costano mesi — e quindi denaro.

La procedura corretta in caso di morosità:

Fase 1: sollecito di pagamento. Richiesta scritta di pagamento con un termine preciso. Non obbligatoria, ma consigliabile ai fini della documentazione.

Fase 2: risoluzione senza preavviso. Se l'inquilino è in arretrato di due mensilità, oppure di una mensilità lorda più 1 € maturati in 2 mesi consecutivi, Lei può risolvere il contratto senza preavviso (fristlose Kündigung, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Contestualmente dovrebbe dichiarare, in via subordinata, anche la disdetta ordinaria — per il caso in cui la risoluzione senza preavviso fallisca per motivi formali.

Attenzione: il pagamento entro il termine di grazia, di cui sopra. Anche dopo una risoluzione senza preavviso l'inquilino può renderla inefficace saldando integralmente gli arretrati entro due mesi dalla notifica dell'azione di sfratto (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Per questo la disdetta ordinaria dichiarata in via subordinata è così importante: il pagamento tardivo non la tocca direttamente.

Fase 3: azione di sfratto. Se dopo la disdetta l'inquilino non lascia l'appartamento, Lei deve promuovere l'azione di sfratto. Non è ammessa alcuna autotutela — cambiare le serrature, mettere i mobili in strada o staccare la corrente è vietato e penalmente rilevante.

Fase 4: esecuzione dello sfratto. Dopo la sentenza di sfratto, l'ufficiale giudiziario (Gerichtsvollzieher) procede al rilascio forzato. I costi sono inizialmente a Suo carico come locatore — ma possono essere richiesti all'inquilino a titolo di risarcimento del danno. Qui esistono due possibilità: l'ufficiale giudiziario sgombera tutto e lo deposita in magazzino, oppure lascia tutto nell'appartamento e si limita a sostituire le serrature (il cosiddetto "sgombero berlinese", Berliner Räumung). Quest'ultima soluzione è molto più economica; lo sgombero di un appartamento di 3 stanze può arrivare a costare anche 5.000 €.

Cosa facciamo per Lei: redigiamo la disdetta in modo giuridicamente inattaccabile, promuoviamo l'azione di sfratto e seguiamo il procedimento fino al rilascio dell'immobile. Nel peggiore dei casi, gli errori nella disdetta Le costano un anno — noi la facciamo bene fin dalla prima volta.

Far valere l'uso proprio — come procedere correttamente

Lei desidera utilizzare personalmente il Suo appartamento locato o metterlo a disposizione di un familiare. È un Suo diritto — ma i requisiti formali di una disdetta per uso proprio sono elevati, e gli errori fanno naufragare la disdetta davanti al giudice.

Cosa garantiamo:

• La motivazione della disdetta è concreta e comprensibile (quale persona, quale necessità, perché proprio questo appartamento)
• Il termine di preavviso è calcolato correttamente
• Gli appartamenti alternativi nel Suo patrimonio immobiliare sono stati verificati e offerti (obbligo di offerta, la cosiddetta Anbietpflicht!)
• I motivi di gravità dell'inquilino sono stati anticipati e l'argomentazione è già predisposta
• La disdetta è formalmente ineccepibile (forma scritta, notifica, procura)

Il nostro consiglio: non rediga la disdetta da solo, ma ce la lasci predisporre. Una sola indicazione mancante può far fallire l'intero procedimento.

Quando Le serve un avvocato — e quando no

Siamo onesti con Lei. Non ogni problema di diritto di locazione richiede un avvocato.

Dovrebbe rivolgersi a un avvocato in caso di:

• Disdetta del Suo appartamento (per uso proprio, per motivi legati al comportamento, senza preavviso)
• Azione di sfratto — come inquilino o come locatore
• Cauzione non restituita (a partire da circa 1.000 EUR di valore della controversia)
• Il Suo inquilino non paga da mesi
• Il locatore non accetta la riduzione del canone (Mietminderung) e per questo dichiara la disdetta
• Il Suo locatore minaccia la disdetta o l'ha già dichiarata
• Le è stato sottoposto un accordo di risoluzione consensuale del contratto di locazione

Può rivolgersi a un'associazione di tutela degli inquilini per:

• Far verificare il conguaglio delle spese accessorie
• Far verificare una richiesta di aumento del canone
• Domande generali sul contratto di locazione
• Piccoli difetti e riparazioni

Non è debolezza — è onestà. Vogliamo i mandati in cui facciamo la differenza, non quelli in cui un'associazione di tutela degli inquilini offre lo stesso servizio per 80 euro di quota annuale.

Domande frequenti sul diritto di locazione

Il mio locatore può semplicemente mettermi alla porta?

No. Senza una sentenza di sfratto passata in giudicato, il Suo locatore non può allontanarLa dall'appartamento. L'autotutela (cambiare la serratura, portare fuori i mobili, staccare la corrente) è vietata e penalmente rilevante. Nemmeno una disdetta efficace dà al locatore il diritto di allontanarLa di propria iniziativa. Per farlo gli servono un tribunale, un ufficiale giudiziario e una sentenza di sfratto.

Quanto dura un'azione di sfratto?

Di regola 3–9 mesi dal deposito dell'atto alla sentenza, a seconda del tribunale e del suo carico di lavoro. A ciò si aggiunge il termine per il rilascio che il tribunale può concedere all'inquilino (1–6 mesi). Con l'appello il procedimento può durare oltre un anno. Per i locatori questo significa: quanto prima la disdetta viene dichiarata correttamente, tanto prima si conclude il procedimento. Gli errori nella disdetta costano mesi.

Quanto costa un avvocato nel diritto di locazione?

I costi dipendono dal valore della controversia. In un'azione di sfratto il valore corrisponde di regola a un anno di canone. Con un canone mensile di 800 euro (valore della controversia: 9.600 euro), i costi legali per l'intero procedimento ammontano a circa 1.500–2.500 euro per avvocato. Con un'assicurazione di tutela legale che includa il diritto di locazione, i costi vengono di regola coperti.

Posso semplicemente ignorare la disdetta?

Dipende dalle circostanze del caso concreto, come amano dire i giuristi. Solo se la disdetta è efficace, Lei dovrebbe reagire. In caso di disdetta per uso proprio, deve far valere i Suoi motivi di gravità entro il termine di opposizione (due mesi prima della scadenza del termine di preavviso).

Che cos'è il pagamento entro il termine di grazia (Schonfristzahlung)?

Se il Suo locatore ha risolto il contratto senza preavviso per morosità, Lei può rendere inefficace la risoluzione saldando integralmente tutti gli arretrati entro due mesi dalla notifica dell'azione di sfratto. Questo però funziona soltanto una volta nell'arco di due anni — e salva soltanto la risoluzione senza preavviso, non la disdetta ordinaria dichiarata in via subordinata. Le è d'aiuto anche il caso in cui un'autorità pubblica annunci, entro il termine, di farsi carico degli arretrati.

Il mio locatore trattiene la cauzione — cosa posso fare?

Dopo la fine del rapporto di locazione il locatore dispone di un periodo di verifica di 3–6 mesi. Dopodiché deve restituire la cauzione o motivare concretamente perché la trattiene (in tutto o in parte). Riferimenti generici a "danni" senza prova, o a un "conguaglio delle spese accessorie ancora pendente" dopo la scadenza del termine per il conteggio, non sono ammissibili. Facciamo valere il Suo diritto — spesso basta una lettera dell'avvocato.

La tutela dell'inquilino vale anche per gli appartamenti ammobiliati?

In linea di principio sì, ma con limitazioni rilevanti. Per le stanze ammobiliate all'interno dell'abitazione del locatore, la disdetta può essere dichiarata con un preavviso di soli 15 giorni per la fine del mese (§ 573c Abs. 3 BGB) — devono sussistere particolari motivi di disdetta. La piena tutela contro la disdetta prevista dal diritto sociale di locazione vale soltanto per le abitazioni autonome.

Disdetta dell'appartamento? L'inquilino non paga? La aiutiamo — con rapidità e chiarezza.

Nel diritto di locazione contano i termini e le formalità. Ci chiami prima che i termini scadano o che vengano commessi errori.

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Studio legale Koch, Schatz & Kollegen | Tulpenhofstr. 1, 63067 Offenbach am Main Avvocato specialista in diritto di locazione e di proprietà condominiale nello studio