Schimmel in der Wohnung führt regelmäßig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Für den Ausgang ist entscheidend, wer die Ursache zu vertreten hat und wer das im Zweifel beweisen muss. Beides ist rechtlich klarer geregelt, als viele Mieter annehmen.
Schimmel ist ein Wohnungsmangel
Schimmel beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und ist damit grundsätzlich ein Mangel im Sinne des § 536 BGB, unabhängig davon, wer ihn verursacht hat. Die Ursache entscheidet allerdings darüber, wer die Beseitigung schuldet und ob dem Mieter Mietminderung und Schadensersatz zustehen.
Diese Frage ist selten einfach zu beantworten. Schimmel kann auf undichte Stellen im Mauerwerk, eine unzureichende Dämmung, Wärmebrücken in Außenwänden oder auf ein Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen sein, das in der konkreten Wohnung nicht ausreicht. Oft wirken mehrere Faktoren zusammen.
Wer muss was beweisen?
„Falsches Lüften", „Möbel zu nah an der Außenwand", „zu viele Zimmerpflanzen": Vermieter haben eine Reihe von Standarderklärungen, die das Problem in den Verantwortungsbereich des Mieters verschieben. Rechtlich ist damit jedoch eine erhebliche Beweislast verbunden.
Nach der sogenannten Sphären- oder Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs gilt bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden eine Beweislastverteilung, die zunächst den Vermieter in die Pflicht nimmt. Der Vermieter muss belegen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist (BGH, WuM 2005, 5). Erst wenn ihm dieser Nachweis gelingt, ist der Mieter am Zug und muss seinerseits dartun, dass er ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hat.
Diese Verteilung ist für Mieter günstig: Der Vermieter muss zuerst handeln und braucht dafür in der Praxis fast immer einen Sachverständigen.
Schimmel im Altbau
Wärmebrücken in Außenwänden, an denen Schimmel entstehen kann, stellen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinen Sachmangel dar, wenn das Gebäude den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden Bauvorschriften entsprach (BGH, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18, jeweils vom 05.12.2018). Maßgeblich ist der Baustandard bei Errichtung, nicht die heutigen Anforderungen an die Wärmedämmung.
Für Mieter in älteren Gebäuden kann das bedeuten: Die Wohnung ist schimmelanfällig, ohne dass darin zwingend ein Mangel liegt. In diesen Fällen rückt das Lüftungsverhalten stärker in den Vordergrund. Der BGH hat allerdings klargestellt, dass keine starren, allgemeingültigen Lüftungsregeln gelten. Was dem Mieter zumutbar ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa von Außenklima, Wandmaterial, Bewohnerzahl und Grundriss.
Warum meist ein Sachverständigengutachten nötig ist
Schimmel wirft technische Fragen auf, die ein Gericht ohne Fachunterstützung kaum beantworten kann: Liegt eine Bausubstanzproblematik vor? Ist die Dämmung ausreichend? Lässt die gemessene Raumluftfeuchtigkeit auf das Nutzungsverhalten schließen oder auf einen konstruktiven Mangel?
Gerichte ordnen in streitigen Fällen regelmäßig ein Sachverständigengutachten an. Wer als Mieter einen Mangel gerichtlich geltend machen möchte, kann zudem schon vor einer Klage ein selbständiges Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO beim Amtsgericht beantragen. Das ist sinnvoll, wenn der Schimmel beseitigt werden muss, bevor ein Hauptsacheverfahren abgeschlossen sein kann: Das Gutachten sichert dann den Ausgangszustand gerichtsfest.
Die Kosten für ein solches Gutachten liegen erfahrungsgemäß bei 2.500 bis 3.000 Euro. Warum das erheblich ist, dazu weiter unten mehr.
Die Mängelanzeige nach § 536c BGB
Mieter sind gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter jeden Mangel der Wohnung anzuzeigen, sobald er erkennbar wird (§ 536c Abs. 1 BGB). Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, riskiert, das Minderungsrecht für den Zeitraum vor der Anzeige zu verlieren.
Das Minderungsrecht entfällt dabei nur für den Zeitraum, in dem keine Anzeige vorlag, nicht rückwirkend für die gesamte Mietzeit. Nach erfolgter Anzeige lebt es ab diesem Zeitpunkt wieder auf.
Verlangt der Vermieter wegen einer unterbliebenen oder verspäteten Mängelanzeige Schadensersatz, trägt er die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Mieter den Mangel nicht oder nicht rechtzeitig angezeigt hat (BGH, VIII ZR 74/12, 05.12.2012). Die bloße Behauptung, nicht informiert worden zu sein, genügt dafür nicht.
Das Gesetz schreibt keine besondere Form vor. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch ein schriftliches Schreiben, per Einschreiben oder per E-Mail, die aufbewahrt wird.
Muster: Mängelanzeige
Das folgende Schreiben kann als Ausgangspunkt dienen und sollte an die eigene Situation angepasst werden:
[Ort, Datum]
An: [Name und Adresse des Vermieters]
Betreff: Mängelanzeige – Schimmelbefall, [vollständige Adresse, Wohnungsnummer]
Sehr geehrte/r [Herr / Frau …],
ich zeige hiermit an, dass in der von mir gemieteten Wohnung [genaue Beschreibung des Befalls, z. B. „im Schlafzimmer an der nordöstlichen Außenwand, Fläche ca. 30 × 40 cm" oder „im Bad an der Deckenecke"] Schimmelbefall aufgetreten ist. Der Befall ist mir erstmals am [Datum] aufgefallen.
Ich bitte Sie, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.
Mit freundlichen Grüßen, [Name, Unterschrift]
Welche Rechte Mieter haben
Mietminderung (§ 536 BGB)
Liegt ein Mangel vor, den der Mieter nicht zu vertreten hat, mindert sich die Miete von Gesetzes wegen, ohne dass es einer gesonderten Erklärung bedarf. Die Höhe richtet sich nach der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit im Einzelfall.
Aus der Rechtsprechung lassen sich grobe Orientierungswerte ableiten:
- Kleiner, lokalisierter Befall (ein Bereich, ein Raum): etwa 5 bis 15 %
- Mehrere Räume, mittlerer Befall: etwa 20 bis 30 %
- Massiver oder gesundheitsgefährdender Befall: 50 % und mehr, in extremen Fällen bis 100 %
Diese Quoten sind Richtwerte, keine verbindlichen Vorgaben; Gerichte entscheiden stets im Einzelfall. So sprach das AG Köln bei wiederkehrender Feuchtigkeit an der Schlafzimmerdecke 7 % zu (206 C 284/04). Das LG Hamburg erkannte bei Befall von rund 60 % der Wohnfläche eine Minderung von 50 % an (307 S 144/07). Das LG Köln hielt bei einer Neubauwohnung mit Befall in allen Zimmern 75 % für angemessen (9 S 25/00).
Beseitigungsanspruch (§ 535 BGB)
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Liegt ein Mangel vor, kann der Mieter Beseitigung verlangen, unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft.
Schadensersatz (§ 536a BGB)
Hat der Schimmel Inventar beschädigt oder gesundheitliche Schäden verursacht, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Vermieter den Mangel kannte oder kennen musste und trotzdem nicht tätig wurde.
Das Kostenrisiko ohne Rechtsschutzversicherung
Viele Mieter erkennen erst im Verlauf eines Verfahrens, dass dessen Kosten den wirtschaftlichen Nutzen übersteigen können.
Ein Rechenbeispiel: Bei einer Kaltmiete von 900 Euro und einer Minderungsquote von 15 % beträgt der monatliche Minderungsbetrag 135 Euro, im Jahr also 1.620 Euro. Ein gerichtsfestes Sachverständigengutachten kostet 2.500 bis 3.000 Euro; hinzu kommen Gerichts- und Anwaltskosten. Wer das Verfahren verliert, trägt diese Kosten selbst.
Ohne Rechtsschutzversicherung ist eine gerichtliche Auseinandersetzung bei kleinen bis mittleren Schimmelschäden daher schwer zu rechtfertigen, selbst wenn die Rechtslage objektiv für den Mieter spricht. Eine Rechtsschutzversicherung verlagert das finanzielle Risiko auf den Versicherer und verändert diese Kalkulation grundlegend. Wer eine solche Versicherung hat, sollte prüfen, ob der Mietrechtsschutz eingeschlossen ist, und den Sachverhalt frühzeitig melden.
Was Sie jetzt tun können
Wenn Sie Schimmel in Ihrer Wohnung festgestellt haben:
- Dokumentieren Sie den Befall mit Fotos, bevor etwas verändert wird. Halten Sie Datum und genaue Lage fest.
- Zeigen Sie den Mangel schriftlich an, per Einschreiben oder per E-Mail, die Sie aufbewahren. Das Musterschreiben oben dient als Ausgangspunkt.
- Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Mängelanzeige, Antworten des Vermieters, Fotos, etwaige Messprotokolle.
- Prüfen Sie Ihre Rechtsschutzversicherung auf eingeschlossenen Mietrechtsschutz und melden Sie den Fall frühzeitig.
- Mindern Sie die Miete erst nach rechtlicher Rücksprache. Eine falsch berechnete Minderung kann selbst rechtliche Konsequenzen haben.
Schimmel ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich zu beurteilen, je nach Bausubstanz, Wohnungszuschnitt und konkretem Nutzungsverhalten. Eine pauschale Einschätzung ersetzt die Prüfung des Einzelfalls nicht.
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