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Wohnung verlieren? Miete nicht erhalten? Wir handeln — für beide Seiten.

Im Mietrecht geht es um Existenzen. Für den Mieter, dem die Kündigung droht. Und für den Vermieter, der seit Monaten kein Geld sieht. Wir vertreten beide Seiten — und wissen deshalb genau, wie die Gegenseite denkt und argumentiert.

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• Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei
• 35+ Jahre Erfahrung im Miet- und WEG-Recht
• Mieter und Vermieter — konsequent und ehrlich

Unsere Schwerpunkte im Mietrecht

Mietrecht ist ein weites Feld. Wir konzentrieren uns auf die Fälle, in denen anwaltliche Hilfe den entscheidenden Unterschied macht — weil Fristen laufen, weil viel auf dem Spiel steht oder weil die Gegenseite bereits einen Anwalt hat.

Ein ehrlicher Hinweis vorab: Bei Fragen zu Betriebskostenabrechnungen, Nebenkostenprüfungen oder Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind Mieterschutzvereine oft der bessere und kostengünstigere erste Ansprechpartner. Wir übernehmen die Fälle, in denen es um die Wohnung selbst geht — um den Erhalt, den Verlust oder die Rückgewinnung.

Für Mieter

Eigenbedarfskündigung — nicht jede ist berechtigt

Sie wohnen seit Jahren in Ihrer Wohnung. Dann kommt der Brief: Ihr Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf. Er brauche die Wohnung für sich selbst, für seine Kinder, für seine Eltern. Für viele Mieter fühlt sich das wie ein Urteil an, gegen das man nichts tun kann. Das stimmt so nicht.

Denn der Vermieter muss den Eigenbedarf nicht nur behaupten, sondern auch beweisen!

Vorgeschobener Eigenbedarf. Der Vermieter behauptet Eigenbedarf, will die Wohnung aber in Wahrheit teurer weitervermieten oder einen unliebsamen Mieter loswerden. Das ist Betrug am Mieter und macht die Kündigung unwirksam. Die Gerichte schauen sich eine Eigenbedarfskündigung in der Regel sehr genau darauf an, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorliegt oder nur vorgeschoben wurde. Der Beweis wird in der Regel dadurch geführt, dass die Person, die einziehen soll, vor Gericht als Zeuge hierüber befragt wird. Und wenn der Vermieter nach ihrem Auszug die Wohnung nicht entsprechend nutzt, haben Sie Schadensersatzansprüche.

Fehlende Härtegründe berücksichtigt? Auch bei berechtigtem Eigenbedarf kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellt: hohes Alter, schwere Krankheit oder lange Mietdauer.

Formfehler. Die Kündigung muss den Eigenbedarf konkret begründen — welche Person, warum gerade diese Wohnung, ab wann. Pauschale Begründungen wie "Ich brauche die Wohnung für Familienangehörige" sind unzureichend.

Die Kündigungsfrist. Sie richtet sich nach der Wohndauer: 3 Monate (bis 5 Jahre), 6 Monate (5–8 Jahre), 9 Monate (über 8 Jahre).

Was Sie tun sollten: Akzeptieren Sie die Kündigung nicht, ohne sie prüfen zu lassen. Die Widerspruchsfrist beträgt in der Regel zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist (§ 574b BGB). Wir prüfen, ob die Kündigung berechtigt ist, ob Härtegründe vorliegen und ob ein Widerspruch Aussicht auf Erfolg hat.

Wichtig: reagieren Sie nicht vorschnell auf die Eigenbedarfskündigung!

Räumungsklage — Sie haben mehr Zeit als Sie denken

Ihr Vermieter hat gekündigt, Sie sind nicht ausgezogen, und jetzt liegt eine Räumungsklage im Briefkasten. Das klingt endgültig — ist es aber nicht. Eine Räumungsklage ist ein Gerichtsverfahren, in dem Sie sich verteidigen können und müssen. So muss der Vermieter die Kündigungsgründe beweisen - und Sie können erklären, warum die Kündigungsgründe nicht vorliegen. Dann muss das Gericht Beweis erheben.

Wichtig: Sie sollten über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, die das erhebliche Kostenrisiko einer Räumungsklage auffängt.

Was viele Mieter nicht wissen:

• Selbst nach einem Räumungsurteil haben Sie eine Räumungsfrist, die das Gericht gewähren kann — in der Regel 1–6 Monate. Das aber beantragt und es muss entsprechend vorgetragen werden.
• Wenn die zugrunde liegende Kündigung unwirksam war (Formfehler, fehlerhafter Eigenbedarf, nicht berücksichtigte Härtegründe), wird die Räumungsklage abgewiesen. Dann bleiben Sie in der Wohnung. Der Vermieter kann allerdings eine neue Kündigung aussprechen und dabei die Fehler der ersten Kündigung beseitigen.
• Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen können Sie die Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) unwirksam machen — allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.

Reagieren Sie sofort. Wenn eine Räumungsklage zugestellt wird, läuft eine zweiwöchige Frist für die Klageerwiderung. Diese Frist dürfen Sie auf keinen Fall versäumen! Rufen Sie uns an, bevor Sie selbst antworten.

Kaution nicht zurückgezahlt — Ihr Geld, Ihr Recht

Das Mietverhältnis ist beendet, die Wohnung übergeben, aber Ihr Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück. Manchmal werden Schäden vorgeschoben, die es nicht gibt. Manchmal wird auf offene Betriebskosten verwiesen, die längst abgerechnet sein müssten. Manchmal passiert einfach nichts.

Die Rechtslage ist klar:

Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungsfrist, um berechtigte Gegenansprüche zu prüfen — in der Regel 3–6 Monate. Danach muss er die Kaution nebst Zinsen zurückzahlen. Ein Einbehalt ist nur zulässig, wenn tatsächlich berechtigte Forderungen bestehen: nachgewiesene Schäden über die normale Abnutzung hinaus, offene Betriebskostennachzahlungen oder ausstehende Mieten.

Was wir tun: Wir setzen Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch durch — außergerichtlich per Fristsetzung, und wenn der Vermieter nicht reagiert, gerichtlich. In vielen Fällen genügt bereits das anwaltliche Schreiben, um die Zahlung auszulösen.

Für Vermieter

Mieter zahlt nicht — was jetzt?

Mietausfälle sind für Vermieter nicht nur ärgerlich — sie sind existenzbedrohend, wenn Kreditraten für die Immobilie weiterlaufen. Das Gesetz schützt Mieter stark, aber es lässt Vermieter nicht schutzlos. Der Weg ist allerdings formalistisch, und Fehler kosten Monate und damit Geld.

Der korrekte Ablauf bei Zahlungsverzug:

Schritt 1: Mahnung. Schriftliche Zahlungsaufforderung mit konkreter Frist. Nicht zwingend, aber empfehlenswert für die Dokumentation.

Schritt 2: Fristlose Kündigung. Ist der Mieter mit zwei Monatsmieten oder einer Bruttomiete plus 1 € aus 2 aufeinanderfolgenden Monaten in Rückstand, können Sie fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Gleichzeitig sollten Sie hilfsweise ordentlich kündigen — für den Fall, dass die fristlose Kündigung aus formalen Gründen scheitert.

**Achtung: Die Schonfristzahlung wie oben erwähnt. Selbst nach einer fristlosen Kündigung kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen, indem er die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Deshalb ist die hilfsweise ordentliche Kündigung so wichtig - sie wird durch die Nachzahlung nicht direkt berührt.

Schritt 3: Räumungsklage. Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, müssen Sie Räumungsklage erheben. Es gibt keine Selbsthilfe — Schlösser austauschen, Möbel auf die Straße stellen oder Strom abstellen ist verboten und strafbar.

Schritt 4: Räumungsvollstreckung. Nach dem Räumungsurteil beauftragt der Gerichtsvollzieher die Räumung. Die Kosten tragen zunächst Sie als Vermieter — können aber als Schadensersatz gegen den Mieter geltend gemacht werden. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: der Gerichtsvollzieher räumt alles aus und lagert es ein oder er lässt alles in der Wohnung und tauscht nur die Schlösser aus (sog. Berliner Räumung). Letzteres ist viel billiger; die Räumung einer 3-Zimmer-Wohnung kann schon mal 5.000 € kosten.

Was wir für Sie tun: Wir formulieren die Kündigung rechtssicher, erheben die Räumungsklage und begleiten das Verfahren bis zur Räumung. Fehler in der Kündigung kosten Sie im schlimmsten Fall ein Jahr — wir machen es beim ersten Mal richtig.

Eigenbedarf anmelden — so machen Sie es richtig

Sie möchten Ihre vermietete Wohnung selbst nutzen oder einem Familienangehörigen zur Verfügung stellen. Das ist Ihr Recht — aber die formalen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung sind hoch, und Fehler führen dazu, dass die Kündigung vor Gericht scheitert.

Was wir sicherstellen:

• Die Kündigungsbegründung ist konkret und nachvollziehbar (welche Person, welcher Bedarf, warum diese Wohnung)
• Die Kündigungsfrist ist korrekt berechnet
• Alternativwohnungen im eigenen Bestand wurden geprüft und angeboten (Anbietpflicht!)
• Härtegründe des Mieters sind antizipiert und die Argumentation vorbereitet
• Die Kündigung ist formell einwandfrei (Schriftform, Zugang, Vollmacht)

Unser Rat: Kündigen Sie nicht selbst, sondern lassen Sie uns die Kündigung entwerfen. Eine einzige fehlende Angabe kann das gesamte Verfahren scheitern lassen.

Wann Sie einen Anwalt brauchen — und wann nicht

Wir sind ehrlich mit Ihnen. Nicht jedes mietrechtliche Problem erfordert einen Anwalt.

Zum Anwalt gehen sollten Sie bei:

• Kündigung Ihrer Wohnung (Eigenbedarf, verhaltensbedingt, fristlos)
• Räumungsklage — als Mieter oder als Vermieter
• Kaution wird nicht zurückgezahlt (ab ca. 1.000 EUR Streitwert)
• Ihr Mieter zahlt seit Monaten nicht
• Mietminderung wird vom Vermieter nicht akzeptiert und er kündigt deswegen
• Ihr Vermieter droht mit Kündigung oder hat bereits gekündigt
• Sie haben einen Aufhebungsvertrag für Ihre Wohnung vorgelegt bekommen

Zum Mieterschutzverein gehen können Sie bei:

• Betriebskostenabrechnung prüfen lassen
• Mieterhöhungsverlangen prüfen lassen
• Allgemeine Fragen zum Mietvertrag
• Kleinere Mängel und Reparaturen

Das ist keine Schwäche — das ist Ehrlichkeit. Wir wollen die Mandate, bei denen wir den Unterschied machen, nicht die, bei denen ein Mieterschutzverein für 80 Euro Jahresbeitrag denselben Service bietet.

Häufige Fragen zum Mietrecht

Kann mein Vermieter mich einfach vor die Tür setzen?

Nein. Ohne rechtskräftiges Räumungsurteil darf Ihr Vermieter Sie nicht aus der Wohnung setzen. Selbsthilfe (Schloss tauschen, Möbel rausstellen, Strom abstellen) ist verboten und strafbar. Auch eine wirksame Kündigung gibt dem Vermieter kein Recht, Sie eigenmächtig zu entfernen. Dafür braucht er ein Gericht, einen Gerichtsvollzieher und ein Räumungsurteil.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

In der Regel 3–9 Monate vom Klageeingang bis zum Urteil, je nach Gericht und Auslastung. Dazu kommt die Räumungsfrist, die das Gericht dem Mieter gewähren kann (1–6 Monate). Mit Berufung kann das Verfahren über ein Jahr dauern. Für Vermieter bedeutet das: Je schneller die Kündigung korrekt ausgesprochen wird, desto schneller endet das Verfahren. Fehler in der Kündigung kosten Monate.

Was kostet ein Anwalt im Mietrecht?

Die Kosten richten sich nach dem Streitwert. Bei einer Räumungsklage entspricht der Streitwert in der Regel einer Jahresmiete. Bei einer Monatsmiete von 800 Euro (Streitwert 9.600 Euro) betragen die Anwaltskosten für das gesamte Verfahren ca. 1.500–2.500 Euro je Anwalt. Mit Rechtsschutzversicherung, die Mietrechtsschutz einschließt, werden die Kosten in der Regel übernommen.

Kann ich die Kündigung einfach ignorieren?

Das kommt auf die Umstände des Einzelfalls an, wie der Jurist so schön zu sagen pflegt. Nur wenn die Kündigung wirksam ist, sollten Sie reagieren. Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie innerhalb der Widerspruchsfrist (zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist) Ihren Härteeinwand erklären.

Was ist eine Schonfristzahlung?

Wenn Ihr Vermieter Ihnen fristlos wegen Mietrückständen gekündigt hat, können Sie die Kündigung durch vollständige Nachzahlung aller Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage unwirksam machen. Das funktioniert aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren — und es rettet nur die fristlose, nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung. Es hilft Ihnen auch, wenn eine Behörde innerhalb der Frist die Übernahme der Mietrückstände ankündigt.

Mein Vermieter behält die Kaution ein — was kann ich tun?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine Prüfungsfrist von 3–6 Monaten. Danach muss er die Kaution zurückzahlen oder konkret begründen, warum er sie (teilweise) einbehält. Pauschale Verweise auf "Schäden" ohne Nachweis oder auf "ausstehende Betriebskostenabrechnung" nach Ablauf der Abrechnungsfrist sind nicht zulässig. Wir setzen Ihren Anspruch durch — oft reicht ein anwaltliches Schreiben.

Gilt der Mieterschutz auch bei möblierten Wohnungen?

Grundsätzlich ja, aber mit gravierenden Einschränkungen. Bei möblierten Zimmern innerhalb der Vermieterwohnung kann mit einer Frist von nur 15 Tagen zum Monatsende gekündigt werden (§ 573c Abs. 3 BGB) - besondere Kündigungsgründe müssen vorliegen. Der volle Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt nur für selbstständige Wohnungen.

Kündigung der Wohnung? Mieter zahlt nicht? Wir helfen — schnell und klar.

Im Mietrecht zählen Fristen und Formalien. Rufen Sie uns an, bevor Fristen ablaufen oder Fehler passieren.

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